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                多地定向微調地產政策 嚴控資金來源
                2019-12-09 15:41谷城新聞網來源:中國證券報編輯:盧祖良編審:

                近期,多地調整房地產政策,多數指向部分限制邊際松綁。分析人士指出,在“穩地價、穩房價、穩預期”的要求下,根據本地情況進行雙向調節或成常態。

                政策邊際微調

                佛山市房地產市場近日熱度明顯提升。佛山市房產信息網數據顯示,11月22日-11月24日,佛山全市商品房(新房,包括住宅、商業、車位等)分別成交600套、811套、542套,3天合計成交1953套。而11月29日-12月1日,佛山五區一手房分別成交937套、1194套、756套,3天合計成交2887套。

                成交量明顯上升的動力被認為來自佛山最新推出的人才住房新政。11月29日,佛山市人力資源和社會保障局發布通知,明確在佛山本地工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才,首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。

                佛山毗鄰廣州,其部分區域屬于廣州購房需求的外溢區。目前,靠近廣州的幾個區域都處于限購狀態。非佛山戶籍人士,在佛山限購區買房,需提供2年內累計1年以上的社保或個稅證明。

                易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,相比于其他城市,佛山的人才首套房購房門檻有所降低低,符合條件的人才很多。這一政策有助于活躍當地房地產市場。

                一線城市中深圳的房價仍在上漲。12月2日,深汕特別合作區管理委員會發布公告,宣布深汕特別合作區(簡稱“合作區”)啟動過渡期商品房銷售工作。居民家庭在合作區持有的商品住房、商務公寓總套數不得超過2套,成年單身人士(含離異)在合作區持有的商品住房、商務公寓總套數只能1套。另外,在合作區購買的商品住房不計入購房者在深圳市其他區(新區)購買商品住房的套數限購范疇;在深圳市其他區(新區)購買的商品住房、商務公寓不計入購房者在合作區購買商品住房、商務公寓的套數限購范疇。

                深圳當地房企人士表示,在合作區買房不占在深圳的名額,加之合作區房價目前不到2萬元/平方米,此次政策對深圳戶籍客戶吸引力巨大。不過,目前在合作區購買的商品住房和商務公寓,自取得不動產權利證書之日起5年內禁止轉讓。

                12月4日,成都市住建局回復市民時稱,為切實解決剛需購房問題,具有高新南區購房資格的居民家庭可到成都天府新區、高新西區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區購房。成都本地房地產人士對中國證券報記者表示,成都市高新南區的居民可以跨區購買天府新區及五城區的住房,顯示出高新南區的限購或有所放松。

                本次調整僅放松針對高新南區的定向限購,具有天府新區、高新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區購房資格的居民家庭不能到高新區南區購房。前述成都房地產人士表示,此舉令高新區剛需購房群體有更多的選擇。而此前成都限購政策中,具有高新南區購房資格的家庭或個人僅能在高新南區及郊縣購房。

                據了解,高新南區的房價目前在成都屬于價格高地,且新盤數量較少。同時,區域內云集成都的高新技術產業公司,在區域限購的政策下,供需矛盾較為突出。

                此外,鄭州住房公積金管理中心宣布,經審議通過,將鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。該政策自2020年1月1日起執行,即日起購房職工可按新的貸款額度簽約備案。貸款額度的提高,將有效緩解購房職工的貸款資金壓力。

                嚴控資金來源

                近期黑龍江省則加緊了對房企資金來源的管控,堅決降杠桿,嚴禁房企炒地皮。

                11月底,黑龍江省住建廳、黑龍江省自然資源廳、黑龍江省地方金融監督管理局、中國人民銀行哈爾濱中心支行、中國銀行保險監督管理委員會黑龍江監管局、中國證券監督管理委員會黑龍江監管局6部門聯合印發《進一步加強全省房地產市場監管的通知》,明確要求要進一步規范房地產市場秩序,加強房地產開發項目事中事后監管,提升全省房地產開發企業開發建設能力,營造良好的房地產市場發展環境。《通知》特別強調,要建立開發購地資金審查制度,確保開發商購地資金是合規自有資金,并設置了懲戒制度。

                開發購地資金審查制度方面,上述《通知》規定,各地要建立開發購地資金審查制度,確保房地產開發企業使用合規自有資金購置開發項目用地。具體措施為,參加建設用地招拍掛之前,房地產企業必須提交一份承諾書,承諾土地購置資金是合規自有資金,其來源不屬于金融貸款、資本市場融資等,并載明如承諾不實則自愿放棄開發用地中標資格。各地自然資源部門會同有關金融部門,嚴格對房地產開發企業購置土地資金來源進行核查。經核查發現房地產開發企業購置土地資金不符合要求的,由自然資源部門取消其土地競買資格,并在兩年內禁止企業參加土地招拍掛。2020年1月1日以后獲得土地開發權的房地產開發項目,將全面實行項目資本金監管制度。

                有房地產人士對中國證券報記者表示,黑龍江省出臺此項政策,可能主要出于兩方面考慮,首先是防控項目風險。在目前的房地產調控下,中小房企資金壓力突出,一些“杠桿買地”企業后續資金鏈斷裂,導致項目停工、爛尾的情形時有發生。明確買地資金需來源于自有資金,有助于控制項目風險。同時,黑龍江部分城市今年以來土地市場持續火熱,土地成交款較去年同期大幅增長。而土地成交價格上漲往往是房價上漲的先聲,嚴控房企資金渠道,有助于整個房地產市場平穩運行。

                數據顯示,今年以來,全國30個城市土地成交金額持續增長,包括哈爾濱在內的8個城市同比增速超過100%。

                維持市場穩定

                中原地產首席分析師張大偉對記者表示,相比2019年4-6月份的收緊,近期多地的人才政策對房產限購有所放松,尤其是11月以來部分城市集中通過人才政策調整購房資格。

                有地產人士表示,盡管近期不少地區的調控方向是邊際松綁,但松綁群體有限,預計對當地市場的影響不會很大。整體看,維持市場穩定依然是房地產調控的原則。“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求,穩定其實是雙向調節。

                5年期LPR更能反映按揭貸款利率走向,此次5年期LPR首次下調對房地產市場的影響備受關注。多位業內人士表示,本次調整幅度有限,若房貸加息基點不變動,房貸將較目前略有降低,對于房地產市場不會產生明顯的影響,但有助于穩定房地產市場。

                “未來大部分城市都可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩定房地產市場的政策。保持市場穩定仍然是政策首要目標。”張大偉表示。

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